Glosario de financiamiento inmobiliario

Todo lo que la empresa debe a un acreedor a una fecha: capital, intereses, comisiones y costos. No es el valor de la garantía ni lo que se recuperará.

También: creditor claim, crédito del acreedor, acreencia, monto adeudado, saldo adeudado, deuda exigible

Regla del contrato de crédito que obliga a destinar una parte de la caja sobrante a pagar deuda antes de tiempo, en lugar de repartirla a los socios.

También: cash sweep, barrido de caja, amortización anticipada obligatoria, prepago obligatorio con excedentes, amortización con exceso de caja

Prueba que cambia una o pocas variables, como el precio o el costo, para ver cuánto se mueven los resultados. Muestra palancas, no probabilidades.

También: sensitivity, sensitivity analysis, sensibilidad, tabla de sensibilidad

Indica si un dato es demasiado antiguo para la decisión que se quiere tomar. Cada tipo de dato envejece a un ritmo distinto: tasas, precios o costos.

También: evidence staleness, dato desactualizado, vigencia de la información, obsolescencia de datos

Cuando un contrato de compra de un departamento se deja sin efecto. Puede implicar devolver dinero, cobrar una penalidad y volver a ofrecer la unidad.

También: buyer cancellation, cancelación de compra, desistimiento del comprador, resolución del contrato de compraventa, devolución de departamento

Ingreso efectivo de dinero de los socios o inversionistas al proyecto en una fecha concreta. Es un aporte ya realizado, no una promesa de aportar a futuro.

También: equity contribution, aportación de capital propio, aporte de los socios, capitalización, inyección de capital

Suma de los aportes de capital que los socios han hecho al proyecto desde el inicio hasta una fecha, sin restar lo que ya se les haya devuelto o repartido.

También: cumulative equity funded, capital propio acumulado aportado, capital aportado acumulado, total aportado por los socios, equity acumulado

Es el dinero que el promotor pone en riesgo en el proyecto. Puede referirse a lo comprometido, lo ya aportado o lo expuesto hoy, y no son la misma cifra.

También: sponsor equity, capital propio del promotor, equity del promotor, fondos propios, aporte de capital, capital del promotor

Capital que el banco exige que el promotor ponga en el proyecto, como porcentaje o como monto fijo, normalmente antes del primer desembolso del crédito.

También: minimum sponsor equity, capital propio mínimo, aporte mínimo, equity mínimo, contraparte del promotor, aporte propio exigido

Apoyo en dinero, préstamo o garantía que el promotor u otra parte debe dar por contrato a un proyecto concreto si se cumplen ciertas condiciones.

También: committed project support, soporte comprometido, compromiso de apoyo del promotor, apoyo obligatorio al proyecto

Dinero o apoyo que el promotor podría decidir dar a un proyecto en problemas, pero al que no está obligado por ningún contrato ni compromiso firmado.

También: discretionary support, soporte discrecional, apoyo voluntario, rescate del promotor

Conjunto de espacios y servicios compartidos de un edificio, como piscina, gimnasio o churrasquera, que forman parte de la oferta y tienen costo propio.

También: amenities, amenidades, áreas sociales, zonas comunes, programa de amenities, áreas de uso común

Límite de deuda que fija el contrato según el valor de activos o garantías aceptados. Puede frenar los desembolsos aunque el crédito aprobado sea mayor.

También: borrowing base, base de financiación, base de préstamo, límite de endeudamiento por garantías, base de financiación admisible

El banco deja de desembolsar un crédito ya aprobado porque se cumplió una condición que lo impide. El crédito sigue vigente, pero no se puede usar.

También: draw stop, line freeze, suspensión de desembolsos, congelamiento de la línea, congelación de línea, bloqueo de disposiciones

Es la diferencia entre dos tipos de cambio, normalmente el de mercado y el oficial. Un porcentaje de brecha solo sirve si se dice sobre qué tipo se mide.

También: brecha entre oficial y paralelo, brecha del dólar, diferencia cambiaria, spread cambiario, FX gap

Es el saldo total en bancos y efectivo de la empresa promotora a una fecha, antes de restar restricciones, colchones mínimos o pagos ya comprometidos.

También: corporate cash, caja de la empresa, caja de la matriz, saldo en bancos, efectivo corporativo

Es la parte de la caja de la empresa promotora que no puede usarse libremente porque está atada por un contrato, una garantía o una obligación legal.

También: restricted cash, caja restringida, efectivo restringido, fondos pignorados, depósito en garantía

Total de dinero que el proyecto o su sociedad tiene en sus cuentas en una fecha, antes de descontar reservas, restricciones del banco o saldos mínimos.

También: project cash, saldo bancario del proyecto, caja de la sociedad del proyecto, efectivo del proyecto

Dinero del proyecto que puede usarse ya para un fin concreto, tras descontar retenciones, reservas y restricciones. No es todo el saldo en el banco.

También: available cash, efectivo disponible, liquidez disponible, saldo disponible, caja libre

Saldo de dinero que el proyecto debe mantener en sus cuentas, por contrato con el banco o por decisión propia, y que no se puede usar para otros pagos.

También: minimum cash, saldo mínimo de caja, caja mínima, colchón de liquidez del proyecto

Parte del dinero del proyecto que tiene una limitación de uso, liberación o control, por ejemplo una cuenta prendada al banco o una reserva obligatoria.

También: restricted cash, efectivo restringido, fondos restringidos, cuenta pignorada, caja bloqueada

Parte de la caja del proyecto que, en una fecha dada, puede pasar legalmente a la empresa matriz o a los socios tras cumplir las restricciones del crédito.

También: upstreamable cash, caja distribuible, caja transferible a la matriz, dinero disponible para socios, fondos distribuibles al grupo

Calificación de cuánto se puede confiar en un dato según su origen, actualidad y cercanía al proyecto. Es una categoría, no un porcentaje de certeza.

También: evidence quality grade, grado de evidencia, calidad del dato, fiabilidad de la fuente

Monto que una sociedad puede repartir legalmente a sus socios según su contabilidad, estatutos y contratos de crédito. No equivale a la caja que tiene.

También: dividend capacity, distribution capacity, reparto de dividendos, distribución de utilidades, capacidad de dividendos

Es un hecho que el contrato de crédito define como incumplimiento grave y que, cumplidos los avisos y plazos, habilita al banco a ejercer sus derechos.

También: event of default, EoD, supuesto de incumplimiento, causal de vencimiento anticipado, hecho de incumplimiento, default trigger

Momento en que el proyecto ya no tiene inventario, cobros, deudas, impuestos ni reclamos importantes pendientes. No es lo mismo que disolver la sociedad.

También: project economic close, cierre del proyecto, liquidación del proyecto, cierre financiero de la obra

Indicador que compara los resultados o la caja de un periodo con los intereses que hay que pagar en ese mismo periodo. Mide el margen para pagarlos.

También: interest coverage ratio, ICR, ratio de cobertura de intereses, índice de cobertura de intereses

Indicador que compara la caja disponible de un periodo con lo que hay que pagar de deuda, capital e intereses, en ese periodo. Mide la holgura para pagar.

También: debt service coverage ratio, DSCR, RCSD, ratio de cobertura del servicio de la deuda, cobertura de deuda

Es reducir el riesgo cambiario haciendo coincidir cobros y pagos en la misma moneda y en fechas parecidas, sin contratar ningún instrumento financiero.

También: natural hedge, cobertura cambiaria natural, calce de monedas, calce de moneda

Dinero que los compradores de verdad pagaron en un periodo. No son ventas firmadas y no siempre queda libre: puede estar retenido en una cuenta.

También: cobros de compradores, buyer collections, cobranzas, recaudación de cuotas, pagos recibidos de compradores

Momento en que se ha cobrado todo lo que deben los compradores del proyecto, o los saldos se cerraron de forma válida. No equivale a haberlo vendido todo.

También: full buyer collection, cobro completo, cobranza total, saldo por cobrar a compradores

Es la liquidez mínima que la empresa promotora debe o quiere mantener, por exigencia del banco o por su propia política. No es dinero libre para gastar.

También: buffer de liquidez, buffer mínimo de liquidez, liquidez mínima, reserva de liquidez, colchón de caja, minimum liquidity

Comisión que cobra la entidad financiera por estructurar y otorgar un crédito, sobre la base y en la fecha que fija el contrato, aparte de los intereses.

También: arrangement fee, upfront fee, comisión de apertura, comisión de desembolso, comisión de otorgamiento, comisión inicial del crédito

Cargo que cobra la entidad financiera por mantener reservado el crédito aprobado que el promotor todavía no ha desembolsado, según la base del contrato.

También: commitment fee, comisión de compromiso, comisión sobre compromiso no dispuesto, comisión de disponibilidad, comisión por saldo no utilizado

Obligación del promotor o de sus socios de poner dinero o apoyo en el proyecto hasta un monto o bajo condiciones definidas, si se presenta la necesidad.

También: sponsor commitment, compromiso del promotor, carta de compromiso de aporte, compromiso de los socios, apoyo comprometido del promotor

Es el calendario de deudas y obligaciones importantes que vencen en los próximos periodos. Muestra si hay meses en que vence demasiado a la vez.

También: maturity wall, muro de vencimientos, pared de vencimientos, perfil de vencimientos, calendario de vencimientos

Grado de confianza que merece un indicador según la calidad de sus datos y los temas pendientes. Que un número esté calculado no lo hace confiable.

También: metric reliability, fiabilidad de la métrica, confiabilidad de resultados, calidad del indicador

Cuando los problemas de caja o de deuda de un proyecto pasan a otros proyectos o al promotor a través de garantías, préstamos o cláusulas cruzadas.

También: portfolio contagion, contagio de cartera, efecto dominó entre proyectos, riesgo de contagio

Costo de publicidad, sala de ventas, comisiones de corredores y equipo comercial del proyecto. Puede ser fijo o variable según ventas firmadas o cobros.

También: coste de marketing y ventas, marketing and sales cost, comisiones de venta, gastos de venta, costo de marketing, comisión del corredor

Costo de construcción expresado por cada metro cuadrado. Solo sirve para comparar si se dice qué costos incluye y sobre qué superficie se calcula.

También: coste de construcción por m2, costo por metro cuadrado, costo m2 construcción, precio de obra por m2, construction cost per square meter

Es lo que cuesta, además del tipo de cambio, convertir bolivianos a dólares o al revés: comisiones, diferencial del banco o cambista y otros cargos.

También: coste de conversión cambiaria, costo de cambio, comisión de cambio, diferencial cambiario, spread cambiario, costo de cambiar dólares, conversion cost

Costo de mantener o financiar el terreno mientras avanza el proyecto: intereses, impuestos, vigilancia o mantenimiento. Va aparte del precio de compra.

También: coste de tenencia del suelo, land carry, costo de mantener el terreno, carga financiera del terreno

Costo de la obra física: estructura, albañilería, instalaciones y acabados, según una clasificación declarada. No incluye terreno, diseño ni financiación.

También: hard cost, hard costs, coste directo de construcción, costo de obra, presupuesto de obra, obra gruesa y acabados

Lo que falta gastar desde hoy para terminar el proyecto. Incluye cambios, reclamos e incrementos; no es el presupuesto original menos lo ya pagado.

También: cost to complete, CTC, coste pendiente para completar, saldo de obra por ejecutar, costo para terminar la obra

Medida que suma la tasa de interés, las comisiones y los gastos del crédito para comparar opciones de financiamiento con la misma base de tiempo y monto.

También: all-in cost of debt, costo financiero total, coste total de la deuda, costo efectivo del crédito, tasa efectiva del préstamo

Todo lo que cuesta el proyecto: terreno, obra, costos indirectos, comercialización, financiación e impuestos. Antes de compararlo, confirme qué incluye.

También: coste total de desarrollo, total development cost, TDC, costo total de la promoción, inversión total, costo all-in

Costos del proyecto que la entidad financiera acepta para dimensionar, desembolsar o reembolsar el crédito. Cada uso puede tener su propia lista de costos.

También: costes elegibles, eligible costs, costos elegibles, costos que financia el banco, costos aceptados por el banco

Costos del proyecto que no son la obra física: diseño, estudios, supervisión, permisos y servicios profesionales. Pueden pesar más de lo que parece.

También: soft costs, costes indirectos, honorarios profesionales, costos blandos, gastos de proyecto y permisos

Costos del proyecto que la entidad financiera no acepta dentro del crédito para un fin concreto. Deben pagarse con capital propio u otras fuentes.

También: costes no elegibles, ineligible costs, costos no elegibles, costos que no financia el banco

Compromiso del contrato de crédito por el que un indicador del proyecto debe mantenerse dentro de un límite en ciertas fechas o de forma permanente.

También: financial covenant, covenant, condición financiera, compromiso financiero, resguardo financiero, obligación financiera del contrato

Saldo a favor que la ley permite usar para pagar menos de ciertos impuestos, solo si se cumplen las condiciones fijadas. No es dinero en el banco.

También: crédito fiscal IVA, crédito tributario, saldo a favor, saldo a favor del contribuyente, tax credit

Cuenta con un saldo reservado para pagar cuotas de la deuda si falta caja. Suele estar bloqueada: no es dinero libre ni se suma a la caja disponible.

También: debt service reserve account, DSRA, cuenta de reserva de deuda, reserva para pago de cuotas, fondo de reserva del crédito

Gráfico de la caja o del capital acumulado del proyecto que primero cae por aportes y costos y luego sube con las ventas y distribuciones, con forma de J.

También: J-curve, curva en J, curva j del capital, perfil de caja acumulada

Dinero que le falta al proyecto en un mes dado tras usar todas las fuentes que de verdad puede utilizar en ese momento: caja, crédito y aportes.

También: funding gap, brecha de financiamiento, déficit de financiación, brecha de financiación, faltante de caja

Parte de la acreencia que el banco no logra recuperar tras aplicar todo lo cobrado del proyecto. Es la base de un posible reclamo a los garantes.

También: shortfall, residual shortfall, shortfall residual del acreedor, saldo no recuperado, saldo insoluto, pérdida del banco

Unidad que el promotor reserva, destaca o vende a otro precio por su ubicación o rareza, como un penthouse. No define el precio del resto del edificio.

También: unidad ancla, trophy unit, anchor unit, penthouse, vivienda singular, unidad emblemática

Rebaja sobre el precio de lista que se da a ciertos compradores o unidades durante un tiempo definido. Reduce el ingreso y no es una comisión de venta.

También: sales discount, rebaja de precio, descuento por pago al contado, descuento de preventa, incentivo comercial

Autorización escrita con la que el banco acepta no exigir, en un caso y plazo concretos, una condición o las consecuencias de un incumplimiento.

También: waiver, dispensa, dispensa del acreedor, dispensa de covenant, carta de dispensa, perdón de incumplimiento

Qué parte de los metros construidos del edificio se puede vender. Se expresa en porcentaje y solo sirve si se dice sobre qué superficie se calcula.

También: sellable efficiency, eficiencia de planta, relación vendible construido, porcentaje vendible, eficiencia del edificio, neto sobre bruto

Proceso en que el banco ejerce sus derechos sobre las garantías o avales según las condiciones del contrato. Llega después del incumplimiento.

También: ejecución, ejecución hipotecaria, ejecución de la hipoteca, proceso ejecutivo, remate, enforcement

Momento en que el promotor entrega el departamento al comprador y le transfiere la posesión. No equivale a terminar la obra ni a cobrar todo.

También: unit handover, delivery, entrega de llaves, entrega de vivienda, acta de entrega

Política que fija distintos niveles de precio según la etapa, el piso o la vista de cada unidad, y cómo sube el precio a medida que se vende el edificio.

También: price ladder, precios escalonados, lista de precios por etapa, incremento de precios por avance, precio de lanzamiento

Conjunto coherente de hipótesis (precios, costos, ritmo de ventas, tasas) que se evalúan juntas frente a un caso base. No es cambiar un solo dato.

También: scenario, escenario pesimista, escenario base, caso base, análisis de escenarios

Indica si un indicador se pudo calcular de forma válida con los datos disponibles. Que exista un resultado no dice todavía si ese resultado es confiable.

También: calculation state, error de cálculo, indicador sin solución, resultado no calculable

Registra por qué falta un dato o no puede usarse: desconocido, no aplica, no cargado o inválido. Un dato que falta nunca equivale a un valor cero.

También: missingness state, dato faltante, dato desconocido, valor ausente, datos incompletos

Grupo de unidades que el promotor pone a la venta en una fecha o al cumplirse una condición. Fija qué se vende y cuándo; no es una venta ni un cobro.

También: fase de lanzamiento, release phase, etapas de venta, liberación de unidades, lanzamiento por etapas

Precios observados de departamentos comparables, con su fecha, zona, superficie de referencia y etapa de la operación: oferta, reserva o contrato firmado.

También: market price evidence, precio por m2, comparables de precio, precio de mercado de departamentos, testigos de mercado

Datos reales sobre cuántos departamentos se venden por mes en proyectos comparables de una zona y periodo. Sirven para estimar, pero no son la previsión.

También: market absorption evidence, absorción de mercado, velocidad de ventas, ventas por mes, absorción

Es la parte del proyecto que gana o pierde si se mueve el tipo de cambio, porque cobra en una moneda y debe pagar en otra sin que ambas se compensen.

También: riesgo cambiario, riesgo de tipo de cambio, exposición a divisa, exposición al tipo de cambio, descalce de monedas, FX exposure

Monto que el garante podría llegar a pagar si el deudor incumple y el proyecto no alcanza a cubrir la deuda. Es un riesgo posible, no una deuda actual.

También: potential guarantee exposure, riesgo de garantía, pasivo contingente por garantías, exposición contingente

Momento en que la obra alcanza el nivel de terminación definido en el contrato y se certifica. No equivale a entregar los departamentos ni a cobrarlos.

También: practical completion, construction completion, conclusión de obra, fin de obra, recepción de obra

Dinero que una empresa del grupo pasa a otra para financiarla, con una forma jurídica clara: aporte de capital, préstamo o cuenta por cobrar entre ellas.

También: intercompany funding, financiación intercompañía, financiamiento intragrupo, financiación intragrupo

Dinero pagado por los compradores en preventa que está en una cuenta controlada y solo se usa para ciertos fines o cuando se cumplen ciertas condiciones.

También: restricted buyer funds, cuotas de preventa retenidas, fondos de compradores en cuenta controlada, escrow de compradores, depósitos de compradores

Es una garantía pactada que solo entra en vigor si ocurre un hecho previsto, como un incumplimiento. Hasta entonces, el banco no puede ejecutarla.

También: springing security, springing lien, garantía condicionada, garantía contingente, garantía de activación

Compromiso por el que una empresa, normalmente la matriz del promotor, responde de las deudas de otra si esta no paga. Su monto no es una deuda actual.

También: corporate guarantee, fianza corporativa, garantía de la empresa matriz, aval corporativo

Son los gastos fijos que la empresa promotora necesita para funcionar cada mes, como sueldos, oficina y servicios, aparte de los costos de cada proyecto.

También: opex, burn, burn rate, gastos operativos corporativos, gastos generales, gastos fijos de la empresa, gastos de administración

Parte de los gastos de oficina y estructura del promotor que se carga a un proyecto según una regla de reparto. No es un costo directo de la obra.

También: overhead del promotor, developer overhead, gastos de estructura, gastos de administración, honorarios de gerencia del proyecto

Supuesto deliberadamente desfavorable que se usa para probar si el proyecto aguanta. No es lo que se espera que ocurra, sino una prueba de resistencia.

También: stress assumption, stress test, prueba de estrés, escenario de estrés

Monto que se reserva en el presupuesto para cubrir riesgos e incertidumbres de la obra. Es una protección, no un gasto seguro ni dinero libre en caja.

También: contingencia, contingency, partida de imprevistos, reserva para imprevistos, colchón de obra

Impuesto que paga la empresa sobre su utilidad tributaria del ejercicio. En Bolivia es el IUE y no equivale a un porcentaje fijo de la utilidad contable.

También: IUE, impuesto sobre las utilidades de las empresas, impuesto a las utilidades, impuesto sobre beneficios, impuesto a la renta, impuesto de sociedades, corporate income tax

Son los impuestos ligados a la venta o transferencia de un inmueble y otras operaciones. Afectan la caja, el margen y el precio para el comprador.

También: impuesto a las transacciones, IT, IVA, impuesto al valor agregado, impuesto municipal a las transferencias, impuesto a la transferencia de inmuebles, sales tax, transaction tax

Cambio del costo de construcción a lo largo del tiempo. La subida ya observada y la que se supone para el futuro del proyecto son dos datos distintos.

También: escalada del coste de construcción, construction cost escalation, reajuste de precios de obra, escalamiento de costos, inflación de materiales

Cláusula por la que un incumplimiento en una deuda cuenta también como incumplimiento en otra, según los montos y condiciones que fije el contrato.

También: cross-default, cross default, default cruzado, cláusula de incumplimiento cruzado

Situación en la que un indicador que el contrato obliga a cumplir queda fuera del límite pactado. No implica por sí solo el vencimiento del crédito.

También: covenant breach, incumplimiento de condición financiera, incumplimiento de compromiso financiero, ruptura de covenant, violación de covenant

Es la situación en que el proyecto incumplió al menos una obligación del contrato, pero aún tiene plazo para corregirla antes de consecuencias mayores.

También: breach, estado de incumplimiento, incumplimiento contractual, incumplimiento de covenant, falta a una obligación

Situación en la que el comprador incumple el contrato, tras vencer los plazos y avisos pactados. Es más grave que un atraso y puede llevar a resolverlo.

También: buyer default, comprador incumplido, resolución del contrato de compraventa, default del comprador

Es cuando la empresa promotora, no un proyecto, deja de cumplir sus propias deudas u obligaciones. Puede pasar aunque sus proyectos sean rentables.

También: developer default, group default, default del promotor, incumplimiento corporativo, quiebra del promotor

Es el estado en que el proyecto ya no cumple con su financiamiento de forma confirmada. Desde ahí, la TIR y la utilidad normales dejan de ser fiables.

También: default, project default, proyecto en default, proyecto en incumplimiento, crédito en mora, impago del proyecto

Indicador oficial del cambio en los precios de una canasta de consumo de los hogares. Es un dato general, no el costo de obra ni el precio de venta.

También: CPI, inflación, inflación al consumidor, índice de precios al consumidor

Cuánto ha subido el costo de construir en un periodo, medido con un índice o referencia del sector. Es un dato del pasado, no la previsión del proyecto.

También: construction cost inflation, inflación de la construcción, aumento de costos de obra, escalamiento de costos

Ingresos por la venta de parqueos, bauleras, locales u otros elementos que se venden aparte de los departamentos, con su propio precio y calendario.

También: ancillary revenue, venta de parqueos, venta de bauleras, ingresos por locales comerciales, ingresos adicionales

Es una situación jurídica o financiera grave de una empresa, según la ley. No se deduce solo de tener caja negativa o un proyecto en problemas.

También: insolvency, quiebra, cesación de pagos, concurso de acreedores, reestructuración de empresas

Interés que no se paga en efectivo cuando vence, sino que se suma al saldo de la deuda y genera a su vez más interés hasta el pago final del préstamo.

También: PIK interest, payment in kind, interés pagado en especie, intereses capitalizados

Unidades que a una fecha todavía no se han vendido, incluidas las que vuelven al inventario por cancelación. Indica cuánto riesgo comercial queda.

También: inventario residual, stock sin vender, unidades disponibles, saldo de unidades, unidades por vender

Dinero y líneas de crédito que la empresa promotora puede usar de verdad hoy, tras descontar lo restringido y lo que no se puede desembolsar.

También: available corporate liquidity, available liquidity, liquidez corporativa disponible, liquidez disponible, liquidez de la empresa

Monto del crédito que el promotor puede desembolsar hoy de verdad, después de aplicar los límites del contrato y no solo restar lo usado de lo aprobado.

También: available headroom, headroom, capacidad disponible de disposición, saldo desembolsable, crédito disponible real

Indicador que compara la utilidad del proyecto con su costo. Muestra cuánto se gana por cada dólar gastado en terreno, obra y demás costos del proyecto.

También: margin on cost, margen sobre coste, rentabilidad sobre costo, utilidad sobre costo, markup del proyecto

Parte de la tasa de interés que el banco suma a la tasa de referencia según el riesgo del crédito. Es un componente del precio, no la tasa total.

También: spread, credit spread, margen de crédito, diferencial de tasa, margen financiero

Indicador que compara la utilidad del proyecto con el total de sus ventas. Muestra qué parte de cada dólar vendido queda como ganancia del promotor.

También: margin on GDV, margen sobre GDV, margen sobre ventas, utilidad sobre ventas, margen sobre ingresos, profit on GDV

Composición del proyecto por tipos de departamento, por ejemplo de uno, dos y tres dormitorios, con su número, superficie y precio de cada tipo.

También: unit mix, mezcla de viviendas, tipologías, mix de producto, composición de unidades

Es la moneda en la que se muestran los resultados del proyecto o del grupo. Cambiarla solo cambia la forma de ver las cifras, no la economía del proyecto.

También: reporting currency, moneda de informe, moneda de reporte, moneda de visualización

Es la moneda en la que está pactada y se paga una operación concreta: una venta, una compra, un desembolso del crédito o una cuota. La fija el contrato.

También: transaction currency, moneda del contrato, moneda de pago, moneda pactada

Moneda del entorno económico principal de una empresa según las normas contables. La define el contador con criterio técnico, no el gusto del usuario.

También: functional currency, moneda funcional contable, moneda de registro contable

Monto máximo que la entidad financiera se obligó a prestar según el contrato vigente. No es deuda ya desembolsada ni dinero que el proyecto pueda usar hoy.

También: facility commitment, compromiso de financiación, línea aprobada, monto comprometido, crédito aprobado, importe del préstamo

Monto que el promotor debe pagar al banco para que libere la hipoteca de un departamento ya vendido y pueda escriturarse a nombre del comprador.

También: release price, precio de liberación, levantamiento de hipoteca por departamento, liberación de hipoteca, liberación de gravamen

Atraso en el pago de una cuota del comprador según el contrato. Todavía no es un incumplimiento grave y suele tener un plazo de gracia para ponerse al día.

También: buyer delinquency, cuotas atrasadas, atraso en pagos, cartera en mora, morosidad de compradores

Indica cuántas veces recupera el inversionista el capital que puso en el proyecto, sumando lo cobrado y lo que aún vale. No toma en cuenta el tiempo.

También: MOIC, multiple on invested capital, múltiplo del capital, equity multiple, múltiplo de recuperación

Cantidad de unidades vendibles del proyecto según una definición clara. Hay que aclarar si incluye también parqueos y bauleras o solo departamentos.

También: número de viviendas, unit count, cantidad de unidades, número de unidades, total de departamentos

Cantidad de parqueos del edificio, separando los que se venden, los comunes y los de visitas. No equivale automáticamente a un parqueo por departamento.

También: plazas de aparcamiento, estacionamientos, cocheras, garajes, parking, parqueos por departamento

Es la regla que decide quién cobra primero cuando el dinero recuperado no alcanza para todos los acreedores. Ordena los pagos; no crea dinero nuevo.

También: waterfall, recovery waterfall, cascada de recuperaciones, cascada de pagos, prelación de créditos, orden de prelación

Regla que decide en qué orden se pagan los costos del proyecto con aporte propio, dinero de compradores y crédito. Ordena las fuentes; no crea más crédito.

También: draw policy, política de disposición, política de desembolsos, prelación de fuentes, cascada de fuentes de financiamiento

Dos preguntas distintas: qué parte de los resultados de una sociedad corresponde al grupo y quién decide sobre ella y sobre su caja. No siempre coinciden.

También: economic ownership and control, propiedad económica, control societario, participación accionaria

Dinero que se pierde al mover fondos entre cuentas, empresas o monedas, por comisiones, impuestos o diferencia de cambio, sin contar el monto transferido.

También: transfer leakage, costo de transferencias, fuga en transferencias, pérdida cambiaria en transferencias, comisiones por transferencia

Es una pérdida tributaria de años anteriores que, si la ley lo permite, reduce la utilidad sobre la que la empresa paga impuestos en los años siguientes.

También: pérdida fiscal compensable, compensación de pérdidas, pérdidas tributarias acumuladas, arrastre de pérdidas, quebranto tributario, tax loss carryforward

Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.

También: peak equity, máximo capital propio, capital máximo comprometido, pico de capital, máxima exposición de capital, aporte propio máximo

Calendario de pagos del comprador: cuota inicial, cuotas durante la obra y saldo a la entrega. No indica cuándo ese dinero queda libre para la obra.

También: buyer payment plan, plan de pagos, cuota inicial y cuotas, forma de pago, financiamiento directo del promotor, pagos durante la obra

Plazo fijado en el contrato durante el cual el promotor puede pedir nuevos desembolsos del crédito. Al terminar, no hay más desembolsos aunque quede saldo.

También: availability period, periodo de disponibilidad, plazo de disponibilidad, plazo para desembolsos, periodo de utilización

Es el momento en que el promotor recupera todo el dinero que puso en el proyecto con la caja que el propio proyecto le devuelve. Se mide en meses o años.

También: payback, payback period, periodo de recuperación, periodo de recuperación del capital, plazo de recuperación, recupero de la inversión

Monto pactado en el contrato para comprar el lote. Si el terreno se aporta a cambio de departamentos o de participación, puede no haber precio de compra.

También: precio de adquisición del suelo, costo del terreno, precio del lote, land price, compra del terreno, aporte de terreno

Precio de una unidad o del proyecto expresado por cada metro cuadrado vendible. Solo es comparable si se sabe qué precio y qué superficie se usan.

También: precio por metro cuadrado, precio m2, USD por m2, valor del metro cuadrado, precio de venta por metro

Préstamo que una empresa del grupo otorga a otra, con monto, tasa de interés y plazo. Para una es un derecho de cobro y para la otra, una deuda real.

También: intercompany loan, préstamo intercompañía, préstamo intragrupo, préstamo de la matriz

Venta o compromiso de compra cerrado antes de un hito del proyecto, como el inicio o el fin de obra. Su valor depende de lo firme que sea el contrato.

También: presale, venta sobre plano, venta en pozo, venta en verde, preventa exigida por el banco, off-plan

Es el estado de un proyecto que cumple sus pagos y obligaciones con el banco y opera con normalidad. Indica cumplimiento, no que el negocio sea rentable.

También: performing, crédito al día, crédito vigente, cartera vigente, cumplimiento normal, estado normal

Valor de una variable, como el precio por m² o el ritmo de ventas, en el que el proyecto llega justo a una meta: utilidad cero o cumplir un covenant.

También: break-even, break even, precio de equilibrio, punto muerto, umbral de rentabilidad

Es el capital nuevo y duradero que la empresa necesita para recuperar un nivel definido de liquidez o solvencia, en un escenario y un plazo concretos.

También: recapitalización requerida, recapitalization, recap, aumento de capital, inyección de capital, capital adicional

Monto que el acreedor puede exigir al garante tras el incumplimiento y cumplidos los pasos del contrato. Es una deuda real, no un riesgo posible.

También: guarantee claim, ejecución de garantía, cobro de garantía, reclamo de fianza

Dinero que el banco recibe, o espera recibir, para cobrar su acreencia tras un incumplimiento. Lo recuperado y lo previsto son cifras distintas.

También: lender recovery, recuperación del acreedor, recuperación del banco, recupero, monto recuperado

Datos de costo de obra observados o publicados para un tipo de edificio, lugar y fecha concretos. Orientan el presupuesto, pero no son el presupuesto.

También: construction cost evidence, costo de construcción por m2, coste de construcción por m2, precio de obra por m2, benchmark de costos

Reemplazo, ampliación o reestructuración de un crédito existente con uno nuevo o modificado. Mientras no esté aprobado y firmado, no es dinero disponible.

También: refinancing, refinanciación, refinanciar un crédito, reestructuración de deuda

Indicador que muestra qué parte del costo del proyecto financia el banco. Siempre hay que aclarar qué deuda se mide y qué costos se incluyen en la base.

También: loan to cost, LTC, deuda sobre coste, préstamo sobre costo, ratio préstamo/coste, porcentaje financiado del costo

Indicador que muestra qué parte del valor del inmueble o del proyecto representa el crédito. Hay que aclarar qué deuda, qué valor y a qué fecha se mide.

También: loan to value, LTV, deuda sobre valor, préstamo sobre valor, ratio préstamo/valor, relación deuda/garantía

Monto apartado dentro del crédito o en una cuenta para pagar los intereses durante la obra, cuando el proyecto todavía no vende ni cobra lo suficiente.

También: interest reserve, reserva de intereses, cuenta de reserva de intereses, previsión para intereses

Cláusula del crédito que impide repartir dividendos o pasar dinero al grupo si se incumplen ciertas condiciones. No congela toda la caja del proyecto.

También: cash trap, bloqueo de distribuciones, retención contractual de caja, restricción de dividendos, caja atrapada

Parte de un desembolso que el banco retiene, aunque el costo ya esté aprobado, hasta que se cumpla una condición, como cerrar una etapa de obra.

También: lender retention, retención del financiador, retención del banco, monto retenido en desembolsos, holdback

Nueva venta de una unidad que volvió al inventario tras una cancelación o un incumplimiento del comprador anterior. No siempre sale al mismo precio.

También: venta de reposición, replacement sale, reventa tras cancelación, recolocación de unidades

Velocidad a la que se venden las unidades disponibles, por ejemplo departamentos por mes. Hay que decir si cuenta reservas, contratos o ventas netas.

También: absorción comercial, absorption rate, velocidad de ventas, ventas por mes, tasa de absorción

Parte del monto aprobado del crédito que aún no se ha desembolsado. Es capacidad nominal sin usar, no prueba de que todo ese dinero se pueda pedir hoy.

También: undrawn commitment, compromiso no dispuesto, saldo por desembolsar, línea no utilizada, crédito no desembolsado

Capital del crédito que el banco ya entregó al proyecto y que sigue pendiente de pago en una fecha. Los intereses acumulados se muestran aparte.

También: drawn debt, deuda dispuesta, deuda desembolsada, saldo de capital, principal pendiente

Lo que una empresa del grupo le debe a otra del mismo grupo por préstamos, cargos o pagos hechos en su nombre. Debe quedar registrado en las dos empresas.

También: intercompany balance, saldo intercompañía, cuentas por cobrar a vinculadas, due to due from

Total de capital, intereses y otros cargos del crédito que vencen en un periodo. Lo que vence, lo que se paga y lo que se debe son cifras distintas.

También: debt service, cuotas del crédito, pago de capital e intereses, servicio de deuda, cuota del préstamo

Pedido formal de dinero adicional que la sociedad de un proyecto hace a sus socios o al promotor, con un monto y una fecha concretos para aportarlo.

También: cash call, project cash call, llamada de caja, llamado de capital, capital call

Es la acción que corrige un incumplimiento concreto según las reglas del contrato y devuelve el crédito a la normalidad. No es una dispensa del banco.

También: cure, subsanación, regularización, corrección del incumplimiento, equity cure, periodo de cura

Total de metros cuadrados construidos del proyecto, medidos con una regla declarada. No es lo mismo que superficie vendible ni que el área del terreno.

También: gross floor area, GFA, superficie construida, área construida, metros construidos, superficie bruta

Área física del lote donde se construye el proyecto, según títulos, catastro o levantamiento topográfico. No es superficie construida ni vendible.

También: superficie de parcela, área del lote, site area, land area, superficie del lote, metros de terreno

Metros cuadrados que paga el comprador, según una regla de medición declarada. Es la base del precio por m² y no coincide con la superficie construida.

También: sellable area, área vendible, superficie útil, metros vendibles, superficie de venta, área privada

Decisión de no mostrar un indicador, o de mostrar un aviso en su lugar, porque el número engañaría. El motivo siempre debe quedar a la vista del lector.

También: metric suppression, supresión de métrica, indicador oculto, indicador no mostrado

Tasa que se usa para traer flujos futuros a valor de hoy o para fijar la rentabilidad mínima que un inversionista exige antes de aceptar un proyecto.

También: discount rate, hurdle rate, tasa de descuento, rentabilidad mínima, tasa mínima atractiva de rendimiento, TMAR, costo de oportunidad del capital

Precio anual que cobra la entidad financiera por el dinero prestado, en porcentaje. Puede ser fija o variable y tener reglas propias de cálculo.

También: interest rate, tipo de interés, tasa activa, tasa del crédito, tasa fija o variable, tasa variable más margen

Tasa que fija o persigue el banco central para orientar el costo del dinero en la economía. Es una referencia general, no la tasa de su propio crédito.

También: policy rate, tipo oficial, tasa del banco central, tipo de interés oficial, tasa de referencia del banco central

Porcentaje de la acreencia que el financiador recupera. Un 70 % no dice nada si no se aclara qué se recupera, sobre qué deuda y a qué fecha.

También: recovery rate, porcentaje de recuperación, tasa de recupero, recupero

Tasa de mercado que el contrato usa como base para fijar la tasa de interés de un crédito variable. A ella se suma el margen de la entidad financiera.

También: debt benchmark rate, tasa base, tipo de referencia, tasa de interés de referencia, benchmark

Sistema que concentra la caja de varias empresas del mismo grupo en una sola tesorería. No convierte la caja de cada proyecto en dinero libre del grupo.

También: cash pooling, caja única, tesorería de grupo, concentración de tesorería, barrido de cuentas

Tipo de cambio al que el proyecto puede convertir moneda de verdad, en el monto y la fecha que necesita. Puede ser distinto del oficial.

También: tipo de cambio paralelo, dólar paralelo, dólar blue, tipo de cambio real, tipo de cambio económico, cotización del dólar, market FX rate

Tipo de cambio de referencia que publica la autoridad; en Bolivia, el Banco Central. No garantiza que usted pueda convertir cualquier monto a ese precio.

También: tipo de cambio oficial BCB, tipo de cambio de referencia, dólar oficial, tipo de cambio del Banco Central, official exchange rate

Rentabilidad anual que obtiene el promotor o inversionista según cuándo pone su dinero y cuándo lo recupera. Solo es útil si los flujos están completos.

También: equity IRR, IRR, TIR del inversionista, TIR del accionista, tasa interna de retorno del capital, TIR apalancada

Rentabilidad anual que da el proyecto por sí mismo, antes de contar el crédito bancario. Mide el negocio inmobiliario, no la forma de financiarlo.

También: TIR del proyecto, project IRR, IRR, TIR desapalancada, unlevered IRR, tasa interna de retorno del proyecto

Valor límite que sirve para clasificar un indicador o activar una alerta, por ejemplo un mínimo de preventa. No es el valor que tiene el proyecto.

También: threshold, límite, nivel mínimo, valor de corte

Lo que queda de los ingresos del proyecto después de restar sus costos. Solo se puede comparar si se aclara si incluye intereses, impuestos y valor final.

También: development profit, beneficio de la promoción, ganancia del proyecto, utilidad inmobiliaria, beneficio del promotor, margen absoluto

El VAN es lo que valen hoy los flujos de caja futuros de un proyecto, descontados a la rentabilidad que usted exige, menos lo que hay que invertir.

También: VAN, VPN, valor presente neto, valor actual neto, NPV, net present value

Valor que un perito asigna a un inmueble en garantía para un fin y fecha concretos. No es lo que el banco prestará ni lo que recuperará al venderlo.

También: appraised value, collateral value, valor tasado, tasación, valor de tasación, avalúo comercial, valor de la garantía hipotecaria

Valor total de venta solo de los departamentos, separado de parqueos, bauleras o locales cuando estos se venden aparte. Es parte del valor total de ventas.

También: residential GDV, GDV residencial, valor de venta de departamentos, ventas residenciales proyectadas

Lo máximo que un promotor podría pagar por un terreno: el valor de venta del proyecto menos sus costos y la ganancia que exige. No es su valor de mercado.

También: valor residual del suelo, residual land value, método residual, cuánto pagar por un terreno, valor máximo del terreno

Valor que se asigna, al final del periodo analizado, a lo que todavía no se ha convertido en caja, como departamentos sin vender o cobros pendientes.

También: terminal value, valor residual, valor final, valor de salida

Suma del precio de todas las unidades del proyecto según una lista de precios. Es ingreso potencial: no son ventas firmadas, cobros ni ganancia.

También: gross development value, GDV, valor bruto potencial de venta, valor bruto de ventas, valor de venta del proyecto, ingreso total proyectado

Cláusula por la que, si un acreedor declara vencida de forma anticipada una deuda, otro crédito del mismo deudor también puede darse por vencido.

También: cross-acceleration, cross acceleration, aceleración cruzada, cláusula de vencimiento anticipado cruzado

Es cuando el banco declara exigible de inmediato una deuda que todavía no vencía, según lo que permite el contrato. Cambia la fecha de pago, no la cancela.

También: aceleración de deuda, aceleración de plazos, exigibilidad anticipada, dar por vencido el crédito, acceleration

Fecha o evento del contrato en que debe devolverse el capital pendiente del crédito, salvo que se acuerde una prórroga, refinanciamiento o modificación.

También: debt maturity, vencimiento de la deuda, fecha de vencimiento, maturity, plazo final del préstamo

Momento en que ya no quedan unidades por vender. Si las cancelaciones devuelven unidades al inventario, hay que distinguir la primera de la definitiva.

También: sellout, sell-out, 100% vendido, edificio vendido, agotar inventario

Valor de las ventas respaldadas por contratos de compraventa firmados y válidos. Es prueba más fuerte que una reserva, pero no es dinero cobrado.

También: contracted sales, ventas firmadas, contratos de compraventa firmados, cartera de ventas, backlog de ventas