Glosario
Aporte propio del promotor
Es el dinero que el promotor pone en riesgo en el proyecto. Puede referirse a lo comprometido, lo ya aportado o lo expuesto hoy, y no son la misma cifra.
También se busca como: sponsor equity, capital propio del promotor, equity del promotor, fondos propios, aporte de capital, capital del promotor.
Qué es
El aporte propio es la parte del proyecto que no financian el banco ni los compradores, sino el promotor y sus socios. Puede ser efectivo, el terreno aportado u otros recursos que el banco acepte. Conviene decir siempre de qué medida se habla: lo comprometido por contrato, lo aportado hasta la fecha, lo que sigue expuesto o el pico máximo.
Por qué lo mira el banco
Es la primera pérdida: si el proyecto sale mal, el aporte propio absorbe el golpe antes que el crédito. Por eso el banco revisa cuánto es, cuándo entra, de dónde sale y si de verdad es capital o es un préstamo de un socio con otro nombre.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), el promotor se compromete a aportar USD 1.500.000. A la fecha ha puesto USD 900.000, de los que ya recuperó USD 200.000 con cobros. Su exposición neta hoy es de USD 700.000. Son tres cifras distintas del mismo aporte.
Error habitual
Usar "aporte propio" para cualquiera de esas cifras según convenga. Eso distorsiona la relación crédito/costo (LTC), la TIR y la brecha de financiamiento.
Términos relacionados
- Compromiso de aporte del promotorObligación del promotor o de sus socios de poner dinero o apoyo en el proyecto hasta un monto o bajo condiciones definidas, si se presenta la necesidad.
- Aporte de capitalIngreso efectivo de dinero de los socios o inversionistas al proyecto en una fecha concreta. Es un aporte ya realizado, no una promesa de aportar a futuro.
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
- Aporte propio mínimo del promotorCapital que el banco exige que el promotor ponga en el proyecto, como porcentaje o como monto fijo, normalmente antes del primer desembolso del crédito.
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