Servicio
Diagnóstico de bancabilidad de su proyecto inmobiliario
Un estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario le dice si el negocio deja margen. El diagnóstico de bancabilidad le dice, además, qué suele mirar una entidad financiera y dónde aprieta su proyecto según el Estándar DevOS, nuestro criterio profesional propio.
Para quién es
Para desarrolladoras y constructoras de Santa Cruz con un proyecto de departamentos (terreno comprado, anteproyecto o preventa en marcha) que piensan pedir un crédito para construcción o quieren saber si su caja aguanta hasta la entrega.
Qué incluye
Un semáforo que se lee en un minuto y los números que lo explican.
Semáforo del Estándar DevOS
Qué cumple, qué queda ajustado y qué no cumple según nuestro criterio, cada punto con su motivo.
Indicadores y caja
Margen, TIR, relación crédito/costo y cobertura de la deuda, explicados en palabras. Y la caja mes a mes, con el mes en que necesita más capital propio.
Escenarios de estrés
Qué pasa si vende más lento o más barato, si la obra cuesta más o si se mueve el dólar.
Puntos abiertos e informe
Los supuestos que usamos donde faltaba un dato, a la vista. Todo en PDF y Excel, para su equipo y, si lo decide, para el banco.
Datos necesarios
Datos del terreno y del proyecto, presupuesto de obra o costo estimado por m², precios de venta, preventas firmadas con su cuota inicial y plan de pagos, financiamiento previsto, capital propio y calendario de obra y de ventas.
Si le falta alguno, el análisis no se frena: usamos un supuesto de partida y lo dejamos marcado como punto abierto.
Cómo trabajamos
Lo que no es este diagnóstico
- No es un avalúo ni fija el valor de su inmueble.
- No es una evaluación crediticia ni una calificación de riesgo, y no anticipa la decisión de ninguna entidad.
- No decide si el banco le financia ni sustituye la evaluación de la entidad.
- No le dice en qué invertir.
- No cambia sus datos sin que usted los confirme.
Preguntas sobre el diagnóstico
¿En qué se diferencia de un estudio de factibilidad?
El estudio de factibilidad suele responder si el proyecto deja margen. El diagnóstico mira además lo que suele preguntar una entidad financiera: cuánto capital propio necesita y cuándo, cuántas preventas tiene respaldadas, si la caja aguanta los peores meses y qué pasa en escenarios de estrés. Si ya tiene un estudio, lo usamos como punto de partida.
¿Y si el resultado es «no cumple»?
Le decimos qué no cumple y por qué, en palabras claras. No significa que el proyecto sea malo: significa que, con esos números, hay un punto que conviene resolver antes de ir al banco. Según el caso, puede resolverse con más preventa, otro calendario de obra o más capital propio en el momento justo. Usted corrige los datos y nuestro equipo revisa de nuevo.
¿Un «cumple» quiere decir que el banco me va a financiar?
No. El semáforo dice cómo se ve su proyecto con nuestro criterio, no con el de la entidad. Cada banco hace su propia evaluación, con sus políticas, y puede pedir más o ver las cosas de otra forma. Un buen resultado le ayuda a presentarse con los números ordenados; la decisión de financiar sigue siendo solo de la entidad.
¿Cuánto tarda?
Depende sobre todo de cuántos datos tenga a mano y de lo rápido que se puedan confirmar. Mientras su Claude recoge la información, usted avanza a su ritmo. Después, nuestro equipo revisa el análisis antes de liberarlo: no publicamos cifras sin comprobarlas. Le avisamos por correo en cuanto los resultados están en su panel. Con los datos completos, el análisis está listo en 10 días hábiles como máximo.
Términos que conviene conocer
- Margen sobre costoIndicador que compara la utilidad del proyecto con su costo. Muestra cuánto se gana por cada dólar gastado en terreno, obra y demás costos del proyecto.
- TIR del proyectoRentabilidad anual que da el proyecto por sí mismo, antes de contar el crédito bancario. Mide el negocio inmobiliario, no la forma de financiarlo.
- Relación crédito/costo (LTC)Indicador que muestra qué parte del costo del proyecto financia el banco. Siempre hay que aclarar qué deuda se mide y qué costos se incluyen en la base.
- Cobertura del servicio de la deuda (DSCR)Indicador que compara la caja disponible de un periodo con lo que hay que pagar de deuda, capital e intereses, en ese periodo. Mide la holgura para pagar.
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
- Hipótesis de estrésSupuesto deliberadamente desfavorable que se usa para probar si el proyecto aguanta. No es lo que se espera que ocurra, sino una prueba de resistencia.
- Análisis de sensibilidadPrueba que cambia una o pocas variables, como el precio o el costo, para ver cuánto se mueven los resultados. Muestra palancas, no probabilidades.
Lecturas recomendadas
Financiamiento
Estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario
Qué debe incluir un estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario: mercado, técnica, legal y financiera, y qué hipótesis revisa el banco.
Riesgo
Análisis de sensibilidad de un proyecto inmobiliario
Análisis de sensibilidad de un proyecto inmobiliario: qué variables pesan más, cómo armar escenarios de estrés y cómo presentarlos al banco.
Indicadores
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario, sin fórmulas
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario explicados con palabras: qué mide cada uno, en qué se diferencian y por qué una TIR alta no basta ante el banco.
Dónde aprieta el proyecto, antes del banco
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